Como funciona a Tabela SAC
SAC quer dizer Sistema de Amortização Constante, e é o sistema que os bancos brasileiros usam na maior parte dos financiamentos imobiliários. A ideia é simples: a dívida é dividida em fatias iguais, uma por mês, e sobre o saldo que ainda resta cobram-se os juros.
Como o saldo devedor diminui todo mês, os juros diminuem junto. A amortização é sempre a mesma, os juros caem, e a parcela — que é a soma das duas — cai também. Por isso a primeira parcela é a mais cara do contrato e a última é a mais barata.
Como usar a calculadora
- Valor financiado — o preço do imóvel menos a entrada. Não é o valor do imóvel.
- Prazo em meses — trinta anos são 360 meses, o teto mais comum das linhas de crédito imobiliário.
- Taxa de juros ao mês — se o banco informou a taxa ao ano, converta antes. Uma taxa de 10,7% ao ano equivale a cerca de 0,85% ao mês.
Os cálculos acontecem no seu navegador enquanto você digita. Nada é enviado, salvo ou compartilhado.
O que esta simulação não inclui
Só os juros. Um contrato real acrescenta a toda parcela dois seguros obrigatórios — o MIP, que cobre morte e invalidez, e o DFI, que cobre danos ao imóvel — mais uma taxa de administração mensal. Há ainda custos de entrada, como ITBI e registro em cartório, que não entram no financiamento.
Nada disso é opcional, e ao longo de trinta anos soma bastante. Use esta calculadora para entender a estrutura do financiamento e comparar cenários de prazo e taxa; para assinar, peça ao banco o CET, o Custo Efetivo Total, que é obrigatório e reúne tudo em um número só.
SAC ou Price
Se você tem folga no orçamento nos primeiros anos, o SAC tende a sair mais barato no total, porque derruba o saldo devedor mais rápido. Se o aperto inicial é o problema, a Tabela Price entrega uma parcela fixa e mais baixa no começo, ao custo de mais juros no fim. Para simular pela Price, use a calculadora de financiamento.
Perguntas frequentes
Qual a diferença entre SAC e Tabela Price?
No SAC a amortização é fixa e a parcela cai todo mês, começando alta. Na Tabela Price a parcela é sempre igual, começando mais baixa. Em um mesmo prazo e uma mesma taxa, o SAC paga menos juros no total, porque a dívida cai mais rápido no começo — em troca de um aperto maior nos primeiros anos.
Por que o banco vai me cobrar mais do que esta calculadora mostra?
Porque um financiamento imobiliário real inclui, além dos juros, dois seguros obrigatórios (MIP, de morte e invalidez, e DFI, de danos ao imóvel) e uma taxa de administração mensal. Eles entram em toda parcela e podem somar um valor relevante ao longo de trinta anos. O número que reúne tudo é o CET, que o banco deve informar por escrito.
E a correção pela TR ou pelo IPCA?
Esta calculadora projeta o financiamento sem indexador, o que corresponde às linhas de taxa fixa. Contratos corrigidos pela TR ou pelo IPCA têm o saldo devedor reajustado periodicamente, e nesse caso as parcelas futuras serão maiores do que as mostradas aqui.
Vale a pena amortizar o financiamento antes do prazo?
Costuma valer, e no SAC o efeito é direto: como os juros são cobrados sobre o saldo devedor, qualquer redução do saldo diminui todos os juros que ainda seriam cobrados. Você pode escolher entre reduzir o prazo ou reduzir o valor das parcelas — reduzir o prazo economiza mais juros.